Conseil des Juristes

Bail commercial – Loyers commerciaux et Covid-19

1. Loyers commerciaux et crédit d’impôt

L’article 20 de la loi n°2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a détaillé les modalités d’obtention du crédit d’impôt pour les bailleurs détenant des locaux commerciaux.
Ainsi, contrairement à ce qui avait été annoncé, ce crédit d’impôt ne peut être obtenu que pour les loyers échus au titre du mois de novembre 2020.
En outre, seuls les bailleurs ayant des locataires sous le coup d’une fermeture administrative pendant cette période ou exerçant leur activité principale dans un secteur mentionné à l’annexe 1 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité (secteur S1), pourront se voir octroyer cette mesure fiscale.
De ce fait, force est de constater que non seulement une majorité d’entreprise en sont exclues, mais dans le cas où elles rempliraient les critères, ce dispositif n’aura vocation à s’appliquer que pour le mois de novembre 2020, alors que de nombreuses entreprises subissent encore des fermetures administratives au-delà du mois de novembre.
Par ailleurs, nous pouvons faire remarquer au Gouvernement que cette mesure reste une incitation fiscale et ne revêt aucun caractère obligatoire ou coercitif pour le bailleur.
Ainsi, ce dispositif, bien que mis en avant par les pouvoirs publics, apparait être complètement déconnecté des réalités, compte tenu de la charge colossale que représente un loyer commercial pour une petite entreprise.
Une autre mesure intéressante a refait son apparition par le biais du Décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives.

2. Les loyers commerciaux et l’état d’urgence sanitaire

Par un décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020, le Gouvernement a décidé de remettre en place des mesures protectrices au profit des locataires, qui seraient actuellement en difficulté financières et ne pourraient pas payer leurs loyers et charges locatives.
En effet, par ce décret bien que le locataire ne puisse demander l’annulation des loyers ou refuser de payer ces derniers durant la nouvelle période d’application de règles de police administrative, il ne pourra pour autant être poursuivi ou sanctionné en cas de défaut de paiement.
Ainsi, il est mentionné que, par le fait du rétablissement de l’état d’urgence sanitaire, les locataires ne pourront se voir sanctionner pour ce défaut de paiement depuis la proclamation de l’état d’urgence sanitaire, soit à partir du 17 octobre 2020 et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité cesse d’être affectée par une mesure de police administrative.

Néanmoins, pour bénéficier de cette mesure, le locataire doit remplir certains critères :

• Avoir moins de 250 salariés. Attention, en cas de groupe de sociétés, c’est l’effectif global du groupe qu’il conviendra de prendre en compte.
• Le chiffre d’affaires doit être inférieur à 50 millions d’euros lors du dernier exercice clos ou la moyenne des chiffres d’affaires mensuels moyens doit être inférieur à 4,17 millions d’euros.
• L’entreprise doit avoir perdu au moins 50% de son chiffre d’affaires sur le mois de novembre 2020 par rapport, soit au mois de novembre 2019, soit au chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019. Comme pour le fonds de solidarité, il n’est pas nécessaire de prendre en compte le chiffre d’affaires réalisé au titre des ventes à distance ou à emporter.

Si l’entreprise cumule ces différentes conditions, une déclaration sur l’honneur auprès du bailleur ou de son mandataire devra être effectuée.
Par ailleurs, dans le cas où l’entreprise a bénéficié du fonds de solidarité pour le mois de novembre 2020, l’accusé de réception de votre demande d’aide pour ce mois devra être joint et être accompagné de tout document comptable ou fiscal permettant de justifier que le niveau de chiffre d’affaires susmentionné n’est pas dépassé.

En conclusion, le locataire ne pourra se faire poursuivre ou se voir opposer la clause résolutoire de bail durant la période des nouvelles restrictions administratives et jusqu’à la levée de l’état d’urgence sanitaire, majorée d’une période de deux mois.
Toutefois, il ne s’agit que d’une suspension puisque le paiement de ces loyers seront dus dès lors que l’activité ne sera plus soumise à des mesures de police administrative.
Afin de vous transmettre toutes les clés pour prendre votre décision de payer ou non les loyers commerciaux, nous vous résumons en quelques lignes la tendance jurisprudentielle sur la question du paiement des loyers durant les mesures de restrictions administratives.

• Ce que dit la jurisprudence

Comme notre service juridique vous l’avait indiqué, il existe peu de jurisprudence favorable aux locataires.

Au mieux, le juge leur a octroyé un suris au titre du versement des loyers commerciaux.

Ainsi, il a été évincé de manière systématique par les juges du fond (CA Grenoble 05.11.2020 n°16/4533) ou de référé (TJ Paris du 26-10-2020 n°20/53713, Sté Parapharmacie Prado Mermoz c/ Sté Massalia Shoping Mall) les arguments suivants :

• La force majeure
• L’absence de délivrance des locaux commerciaux

Seul a été retenu, l’argument de l’exigence de la bonne foi dans l’exécution des contrats. En effet, le juge des référés a considéré que, dans la mesure où le locataire avait fait en sorte de trouver une issue amiable avec le bailleur, il avait été de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail. Cet élément lui a notamment permis d’obtenir des délais de paiement supplémentaires.
Cependant, il n’est jamais question d’un abandon de créance de loyer ou d’une quelconque remise. De ce fait, au regard de ces jurisprudences, il est fortement conseillé de tenter de trouver un accord amiable avec son bailleur.

Afin de vous accompagner sur ces problématiques, le service juridique reste pleinement mobilisé et vous invite à le solliciter à défaut d’entente avec votre bailleur.